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2019年洪江区自然资源局土地供应计划说明

来源:洪江区自然资源局 发布时间:2019-08-14 08:27 浏览次数: 【字体:

洪江区2019年度土地

供应计划编制

洪江区人民政府

二〇一九年二月


目   录

一、计划编制背景与内涵.......................................... 1

(一)土地供应计划编制背景...................................... 1

(二)土地供应计划内涵.......................................... 2

(三)土地供应计划编制原则...................................... 2

(四)土地供应计划编制依据...................................... 4

二、2018年度土地供应计划实施评价................................. 6

(一)2018年度土地供应计划实施情况............................. 6

(二)2018年度土地供应计划实施成效............................. 6

三、计划编制过程............................................... 9

(一)准备部署阶段.............................................. 9

(二)调查分析阶段.............................................. 9

(三)草案拟定阶段............................................. 10

(四)征求意见和修改完善阶段................................... 10

(五)计划报批和公布阶段....................................... 10

(六)公布实施阶段............................................. 10

四、计划编制技术路线与方法...............................      11

(一)编制技术路线............................................. 11

(二)编制方法................................................. 12

(三)技术处理与说明........................................... 12

五、2019年土地供应能力分析...................................... 13

(一)初步确定洪江区2019年土地供应潜力........................ 14

(二)根据可供应土地来源确定供应能力........................... 15

(三)土地需求................................................. 16

六、土地供应计划指标确定及说明.................................. 26

(一)供应总量的确定........................................... 26

(二)供地结构的确定........................................... 26

(三)供地布局的确定........................................... 27

(四)供地时序的确定........................................... 27

(五)供地方式的确定........................................... 27

(六)住宅用地供应计划的确定................................... 27


一、计划编制背景与内涵

(一)土地供应计划编制背景

为提高供地的科学性、针对性和合理性,保证土地利用总体规划和年度计划的有效实施,促进土地供应的规范化、制度化、科学化,提高土地参与国家宏观调控的能力,国土资源部于2010年8月下发《关于印发<国有建设用地供应计划编制规范>(试行)的通知》(国土资发[2010]117号)和《国有建设用地供应计划编制规范》(试行),湖南省国土资源厅办公室随后下发了《关于认真贯彻执行<国有建设用地供应计划编制规范>(试行)》(湘国土资办发[2010]180号),文件要求,各市、县(市)国土资源局从2011年开始,每年应编制土地供地计划。且2011年,湖南省人民政府办公厅发布《关于节约集约用地的若干意见》(湘政发〔2011〕42号)文件,明确提出没有编制年度供地计划的,不得擅自供应土地,未纳入年度供地计划的,一律不得供地。

根据文件精神,在洪江区政府的组织和领导下,由洪江区国土资源局会同各有关部门共同编制了洪江区2011年、2012年、2013年、2014年、2015年、2016年度、2017年度、2018年度土地供应计划。供应计划按照相关文件要求,科学确定了年度土地供应总量、结构、布局、时序及方式。

为了科学安排2019年度土地供应,落实国家及省市的土地调控政策,优先保障重点项目及民生工程等用地需求,促进土地市场平稳健康发展,洪江区人民政府召开了关于编制2019年度洪江区土地供应计划专题会议,明确了2019年度土地供应计划编制工作的相关事项,并于2018年12月初正式启动。

(二)土地供应计划内涵

洪江区2019年度土地供应计划是指洪江区人民政府在2019年1月1日至12月31日对洪江区供应的全部土地的总量、结构、布局、时序和方式做出的科学安排。

其中:

1、土地供应总量是指洪江区2019年1月1日至12月31日各类土地供应的总规模;

2、土地供应结构是指洪江区2019年1月1日至12月31日商服用地、工矿仓储用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地、特殊用地、水域及水利设施用地、交通运输用地等各类土地的供应规模和比例关系;

3、土地供应布局是指洪江区2019年1月1日至12月31日土地供应在空间上的分布;

4、土地供应时序是指洪江区2019年1月1日至12月31日土地供应在不同时段的安排;

5、土地供应方式包括划拨、出让、租赁、作价出资或入股等方式。

(三)土地供应计划编制原则

1、合法合规原则

土地供应计划应当符合法律法规和政策的规定。土地供应计划应当符合《国土资源部关于印发<国有建设用地供应计划编制规范>(试行)的通知》(国土资发[2010]117号)、《关于认真贯彻执行<国有建设用地供应计划编制规范(试行)>的通知》(湘国土资办发[2010]180号)要求。供地计划中的具体建设项目用地应当符合国家产业政策,符合《国务院批转发展改革委等部门关于抑制部分行业产能过剩和重复建设引导产业健康发展若干意见的通知》(国发[2009]38号)、《限制用地项目目录(2012年本)》和《禁止用地项目目录(2012年本)》等文件要求。土地供应符合《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(国土资源部令第39号)、《协议出让国有土地使用权规定》(国土资源部令第21号)、《划拨用地目录》(国土资源部令第9号)、《国土资源部关于认真贯彻〈国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见〉进一步加强土地供应调控的通知》(国土资发[2007]236号)、《国土资源部监察部关于进一步落实工业用地出让制度的通知》(国土资发[2009]101号)、《国土资源部关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》(国土资发[2010]34号)和《国土资源部住房和城乡建设部关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》(国土资发[2010]151号)等文件要求。土地供应布局应当符合土地利用总体规划和城市总体规划控制性详细规划。

2、节约集约原则

严格执行《建设用地定额指标》,同时根据国家产业政策,不得对禁止项目供地,减少对限制项目供地;按照《国务院关于促进节约集约用地的通知》(国发[2008]3号)、《国土资源部关于贯彻落实〈国务院关于促进节约集约用地的通知〉的通知》(国土资发[2008]16号)、《湖南省人民政府关于推进节约集约用地的通知》(湘政发[2007]12号)、《湖南省人民政府办公厅关于进一步做好节约集约用地的通知》(湘政办发[2008]29号)要求,制定相应措施,提高准入条件和土地利用强度、投入强度以及产出强度。

3、区域协调和城乡统筹原则

根据所辖各区区域发展战略,统筹各行政区域土地供应计划,在区域土地市场内合理安排土地供应总量、结构、布局和时序,适当考虑区域外土地市场的供需关系。做到区域统筹、城乡统筹、供求平衡。

4、土地供应保重点、保基础和保民生工程原则

优先保障国家、省、市交通、水利和市政等重大基础设施项目用地供应;优先保障重大招商引资项目等重点建设项目用地供应,优先保障性住房等民生工程项目的用地供应。

(四)土地供应计划编制依据

1、土地管理相关法律法规政策

《土地管理法》、《物权法》、《房地产管理法》等

《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发[2004]28号)

《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》(国发[2006]31号)

《限制用地项目目录(2012年本)》和《禁止用地项目目录(2012年本)》

《湖南省人民政府关于推进节约集约用地的通知》(湘政发[2007]12号)

《国土资源部关于认真贯彻〈国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见〉进一步加强土地供应调控的通知》(国土资发[2007]236号)

《国务院关于促进节约集约用地的通知》(国发[2008]3号)

《国土资源部关于贯彻落实〈国务院关于促进节约集约用地的通知〉的通知》(国土资发[2008]16号)

《湖南省人民政府关于进一步加强节约集约用地的意见》(湘政发[2016]10号)

《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(国办发[2010]4号)

《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(国土资源部令第39号)

《协议出让国有土地使用权规定》(国土资源部令第21号)

《划拨用地目录》(国土资源部令第9号)

《国土资源部监察部关于进一步落实工业用地出让制度的通知》(国土资发[2009]101号)

《国土资源部关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》(国土资发[2010]34号)

《国土资源部关于印发<国有建设用地供应计划编制规范>(试行)的通知》(国土资发[2010]117号)

《国土资源部住房和城乡建设部关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》(国土资发[2010]151号)

《关于认真贯彻执行<国有建设用地供应计划编制规范(试行)>的通知》(湘国土资办发[2010]180号)

2、技术规范依据

《国有建设用地供应计划编制规范》(试行)

《土地利用现状分类》GB/T 21010-2007

《建设用地定额指标》

3、社会经济发展依据

洪江区2017年社会经济发展状况,包括GDP、全社会固定资产投资总额、财政收入、税收、人口规模、人均用地、前五年(2012年至2017年)用地基本情况。

洪江区2019年国民经济与社会发展规划和土地利用年度计划。

二、2018年度土地供应计划实施评价

(一)2018年度土地供应计划实施情况

根据洪江区2018年出让台账,洪江区2018年供应土地总面积为20.77公顷。其中,商服用地4.16公顷;住宅用地4.35公顷;工矿仓储用地9.01公顷;公共管理与公共服务用地2公顷;交通运输用地1.25公顷。

(二)2018年度土地供应计划实施成效

1、计划实施成效

2018年度土地供应计划的实施理清了全年土地供应的思路,表现出良好的前瞻性,对科学合理供应建设用地起到了较好的指导作用。

(1)强化了土地供应的制度化管理

洪江区2018年度土地供应计划是在湖南省统一部署下的编制的第六轮计划,在土地利用总体规划、城市总体规划、土地利用年度计划的基础上,土地供应计划的编制与实施标志着洪江区城市土地利用管理体系进一步完善。政府依据规划和计划实施管理,使土地供应更趋制度化、规范化。

(2)优化了土地供应结构

土地供应计划从整体上确定了2018年洪江区各类用地供应构成,突出供应重点,优化供应布局,向土地市场发出信号,引导各类用地需求,保障了2018年国民经济与社会发展计划的顺利完成。

2、计划编制实施存在的问题

20187年洪江区计划实施结果与计划预期仍存在一定偏差,经分析导致出现偏差的原因为多方面因素共同影响所致。

(1)计划实施配套措施滞后

2018年土地供应计划编制完成后没有行成有效配套制度督促计划执行,缺乏计划实施细则的指导及系统的计划实施考核机制的约束,导致计划的实施无章可循,计划本身应有的作用难以得到充分发挥,计划实施的实际效果没有得到系统科学的分析,计划实施情况的好坏也未纳入相关考核制度中,导致计划实施严肃性和可操作性降低。

(2)计划与实际有偏差

2018年洪江区土地供应计划编制时将计划指标外的部分潜在用地项目在筛选时剔除,以便于计划供应总量符合现实供应总量。根据2018年实际供应情况,原计划供地项目未能供应而剔除计划外项目却完成供地的情况不在少数,而计划本身却未能根据实际情况作出适当调整,造成最终计划与实际偏差较大。

3、建议

(1)完善计划编制和实施的相关政策制度

完善土地供应计划编制规程,创新计划编制技术方法,提高计划的科学性、合理性。尽快出台计划实施细则,规范计划执行。确定科学的指标体系对计划执行成效进行评价、考核。

(2)做好计划供应地块的相关工作

对于计划确定的供地项目,各部门应形成统一思想,积极配合、支持相关手续的办理。拟供应地块应尽早与相关规划衔接,需要进行规划调整的尽早完成调整工作。涉及拆迁的供地项目应积极做好相关工作,保证拆迁进度。

(3)完善计划调整机制

《国有建设用地供应计划编制规范》(试行)规定计划编制程序中包含供应计划调整的内容,但未对调整的条件、方式、程序等进行详细规定,计划实施过程中也忽视了计划调整工作。为保证计划的时效性,需健全计划调整机制,将计划调整作为土地供应计划的一项重要内容予以保证。

三、计划编制过程

(一)准备部署阶段

从2018年12月初开始,到12月15日完成了编制工作的准备工作。

1、组织准备

洪江区于2018年12月初全面启动洪江区2019年度土地供应计划编制工作,首先成立了“洪江区土地供应计划编制领导小组”,领导小组成员单位由区发改局、区财政局、区国土局、区住建局、区房产局等部门组成,领导小组下设办公室,办公室设在洪江区国土资源局,由区国土资源局副局长任办公室主任。

2、技术准备

由于土地供地计划编制工作涉及的用地部门多、程序多、内容多、任务艰巨、工作量大等实际情况,确立技术承担单位,负责具体技术工作。

(二)调查分析阶段

从2018年12月16日开始,到2018年12月31日,主要收集了二个方面的资料,其一是国土资源部土地市场动态监测与监管系统的洪江区历年土地供应数据以及国土局历年土地供应台账;其二是县政府相关部门上报的2019年用地项目资料。

针对收集的资料,技术单位进行了整理分析,分析了国有建设供应特点和供应潜力,并形成了专题分析报告等文字性成果。

(三)草案拟定阶段

从2019年1月1日开始,到2019年2月3日,根据洪江区历年土地供应总量、供应结构、供应方式,结合国民经济和社会发展状况和发展趋势以及“十二五”规划,对土地供应情况进行了科学的预测。同时对各用地单位上报项目分区、分用途、分轻重缓急进行了整理汇总,形成土地初始的上报方案。将预测数据与项目加总的数据进行加权处理,拟定了土地供应计划的草案。

(四)征求意见和修改完善阶段

从2019年2月11日开始,到2019年2月20日,形成初步方案后,由怀化市国土资源局组织地产、用地、土地市场交易中心等相关处室,对草案进行了分析论证,进一步明确了土地供应总量、用地布局、用地结构以及重点发展区片。

(五)计划报批和公布阶段

在2019年2月21日到2019年3月15日期间,方案报市政府批准后,提交至省厅备案。省厅对各市(州)上报的供地计划进行技术审查和综合平衡后,下达县级土地供地计划备案批复。

(六)公布实施阶段

2019年3月31日前,将已经备案的供地计划提请同级人民政府向社会公布,并通过土地市场动态监测与监管系统报国土资源部。

四、计划编制技术路线与方法

(一)编制技术路线

根据《土地供应计划编制规范》(试行)和洪江区土地供应实际情况,确定洪江区内土地供应计划编制技术路线如下图。



图4-1  土地供应计划编制技术路线

(二)编制方法

计划编制主要涉及资料收集、图件处理和文本编制三个环节。其中在资料收集过程中主要采用问卷调查、实地调研等方法,在文本编制过程中,注重定性分析与定量评价相结合,整体评价与典型分析相结合。

(三)技术处理与说明

1、基础资料的收集和处理

(1)历年数据采集主要来源于土地市场动态监测与监管系统以及国土局提供的各类用地数据台账

为保证数据来源的客观性和公正性,洪江区历年国有建设供应数据采用国土资源部土地市场动态监测与监管系统的统计数据。考虑到在初期,供地数据录入不全,尤其体系在交通运输地方面,供地数据缺录或者少录,技术单位通过收集建设用地统计台帐进行核对和补充,以保证数据的准确性。

(2)通过核对项目位置和面积核减重复上报项目

由于资料收集通知是针对各用地单位下发,导致某些用地项目重复上报,如同一个项目可能由土地储备中心、城建投公司、乡镇政府同时上报,且上报时项目名称和申报单位都不一致,如果不加剔除,上报数据会重复统计。技术单位主要通过对项目用地面积和位置进行一一核对,剔除重复上报项目。

2、上报数据的处理

(1)总量以近五年平均值的110%为基础,并综合考虑其他因素

根据湘国土资办发[2011]46号文件要求,2019年土地供应总量应控制在近五年平均实际供地量的110%。本计划中拟用2014-2018年数据进行分析。

(2)单宗用地规模严格按有关规定调整

湘国土资办发[2010]180号文明确规定,单宗商品住宅用地出让面积要严格按《限制用地项目目录(2012年本)》要求,小城市(镇)不得超过7公顷,中等城市不得超过14公顷,大城市不得超过20公顷。

(3)商住综合项目按比例分摊用地

由于很多项目是商住综合项目,而编制规范要求商住用地应该分别统计。在处理过程中,技术单位首先是将项目分商业和住宅项目分别上报,并通过对已建商住项目进行调查,按30%:70%或20%:80%进行商住用地分割。

3、基础底图的收集和供地计划图的绘制

工作底图采用洪江区土地利用总体规划图(2006-2020)及城关镇总体规划图(2006-2020),因为本轮规划是用二调图作为底图的,保证了图形数据的准确性和现势性,而且图斑权属单位名称和座落单位名称落实到村,有利于项目宗地上图;另外,由于上报的交通运输等线性工程和公共基础设施项目目前难以确定用地位置,在计划图绘制中,主要是将出让用地和保障性住房用地落实到图件上。

五、2019年土地供应能力分析

(一)初步确定洪江区2019年土地供应潜力

土地供应潜力是指在一定区域、一定时期、一定生产力水平、一定经济社会发展阶段,可为某种类型用地在一定的土地利用方式下提供土地资源的能力,是一个动态的、相对的概念。

土地供应潜力调查通过定量和定性的方法,分析一定的土地资源转变为土地的潜在能力或适宜性,以确定土地扩展潜力的适宜程度、数量和结构特征,为制定土地供应计划提供依据,是编制土地供应计划的前提。

土地供应潜力来自于新增和存量两个方面。新增土地供应潜力是指区域实行外延扩张,利用区域外围用于发展的规划预留用地以及待开发区内尚未利用建设用地的潜力,是由外延扩张带来的增量潜力。存量土地供应潜力是指区域内已用但处于闲置状态的土地以及可以或者需要转换土地利用方式的建设用地,是由内涵挖潜带来的存量潜力。

(1)新增建设用地潜力分析

土地资源包括可建设用地和不可建设用地,可建设用地理论上是城市扩展的阈值,即在全部可建设用地中扣除已建设用地,即为可用于城市建设的可建设空地,同时从土地管理的角度出发,还应扣除已批未建用地,得到的最终可建设空地即为新增建设用地潜力。根据《洪江区土地利用总体规划(2006-2020年)》的初步研究成果,洪江区2019年新增建设用地供应潜力为65.50公顷。

(2)存量建设用地潜力分析

存量建设用地指现状建设用地地利用不合理,利用率不高的那部分建设用地,在存量建设用地潜力分析过程中一般将闲置用地、空闲用地和批而未供建设用地以及城中村(旧村)改造增加的建设用地进行分析。由于2018年洪江区有批而未供土地为40.62公顷。

综合上述分析并结合洪江区土地利用总体规划的实际实施情况,2019年洪江区土地供应潜力为106.12公顷。

(二)根据可供应土地来源确定供应能力

1、新增建设用地指标分析

洪江区2019年度预下达新增建设用地指标为24公顷。

2、批而未供土地分析

根据国土资源部土地市场动态监测与监管系统的统计数据,截止到2018年底,洪江区批而未供土地共40.62公顷。

3、存量建设用地分析

依据省厅对存量建设用地概念的界定,这部分用地是指发生二次供地的土地。按省厅180号文要求,存量建设用地应包含土地储备计划用地、闲置土地、“三旧改造”用地。根据国土资源部土地市场监测与监管系统中的政府储备土地情况统计,截至2018年12月31日,洪江区政府储备土地中除批而未供用地外存量土地(包括收回闲置土地和行使优先购买权取得的土地、拟上报项目中棚改用地)总量为10.98公顷。

4、城乡建设用地增减挂钩周转指标分析

城乡建设用地增减挂钩(以下简称挂钩)是指依据土地利用总体规划,将若干拟整理复垦为耕地的农村建设用地地块(即拆旧地块)和拟用于城镇建设的地块(即建新地块)等面积共同组成建新拆旧项目区(以下简称项目区),通过建新拆旧和土地整理复垦等措施,在保证项目区内各类土地面积平衡的基础上,最终实现增加耕地有效面积,提高耕地质量,节约集约利用建设用地,城乡用地布局更合理的目标。挂钩周转指标专项用于控制项目区内建新地块的规模,同时作为拆旧地块整理复垦耕地面积的标准。根据收集资料所知,洪江区2018年无城乡建设用地增减挂钩周转指标。

5、土地供应能力确定

依据洪江区历年批而未供土地规模、新增建设用地及存量建设用地规模,可确定2019年度洪江区土地供应能力达到75.60公顷,无围填海(湖)造地形成的建设用地、待转让的军队空余土地。

(三)土地需求

1、土地需求分析

(1)社会经济发展状况和走势

2017年,面对复杂多变的发展形势和经济下行压力,区工委、区管委认真贯彻落实中央、省、市经济工作会议精神,团结带领全区上下,着力推进稳增长、促改革、调结构、惠民生等各项工作,全年全区经济总体运行平稳,民生保障有力,各项社会事业有序推进,实现了“十三五”良好开局。全年完成生产总值36.54亿元、固定资产投资37.77亿元、财政总收入3.28亿元,比上年分别增长7.5%、19.3%、11.7%;城乡居民人均收入实现稳步增长。

2019年洪江区将全面贯彻党的十九大和十九届三中全会以及中央、省市经济工作会议精神,统筹推进“五位一体”总体布局,协调推进“四个全面”战略布局,坚持稳中求进工作总基调,牢固树立和贯彻落实新发展理念,适应把握引领经济发展新常态,坚持以提高发展质量和效益为中心,坚持以推进供给侧结构性改革为主线,按照建设富饶美丽幸福新湖南的部署要求,积极融入怀化“一极两带”“一个中心、四个怀化”发展战略,抢抓“鹤中洪芷核心引领区”和“南部生态文化旅游先导区”建设机遇,坚持“建设全国知名旅游目的地城市”战略目标和“旅游旺城、旅游兴区、旅游富民”发展思路,奋力打造创新创业、宜居宜游,精致精美、古色古香的洪福洪江。

洪江区2019年国民经济将持续稳定发展,主要发展目标为:生产总值增长9.5%,固定资产投资增长16.5%,财政总收入增长10%以上。

(2)洪江区土地利用和地产市场状况分析

由于洪江区是工业老区,大量的老旧产业基地存在,所以存量用地的二次利用是洪江区土地市场管理的重中之重。加快棚户区的改造步伐、安置房的同时推进,进一步完善城市功能和提高人居环境。

2、土地需求预测

(1)预测方法

1)趋势预测法

根据已有土地供应的历史资料拟合一条曲线,反映土地供应总量变化态势,然后按照该趋势曲线,对计划期的土地需求量进行估计。

2)线性回归法

根据数理统计原理,对大量试验统计数据进行分析处理,找到与土地供应量成线性关系的变量,然后建立两者之间的函数关系,最后根据自变量变化,来预测土地需求量。

3)指数平滑法

利用平滑系数对反映变量历史变化情况的统计数据修正平滑,以分析变量的演变趋势,从而对计划期的土地需求量进行预测。该方法对过去的数据分别赋予不同的权重,一般来说,较近数据对将来的影响比较远数据对将来的影响大,所以较近的数据权重大,较远的数据权重小。土地供应的时间序列数据点如果呈线性趋势,可以采用一次或二次指数平滑法预测;数据点如果呈非线性趋势,采用三次指数平滑法预测。

4)灰色模型法

灰色系统主要是为了解决既无经验又缺少数据的不确定性问题,在该系统下建立的灰色模型,不仅适用样本数量少、波动较大的数列,而且淡化了误差积累影响,解决了少量数据不足以进行科学预测的问题,使建设用地需求量预测能够取得较高的精度。可以采用灰色系统模型法建立灰色GM(1,1)模型,进行计划期土地需求量预测。GM(1,1)模型的实质是对原始数据作一次累加生成,使生成数据列呈现一定规律,各数据列的曲线可以用典型曲线逼近,然后用逼近的曲线作为模型,最后将模型预测值作一次累减还原,用以对系统进行预测。

在预测土地需求时可采用多种预测方法进行预测,本次洪江区土地需求在进行预测时采用相关分析法、几何平均法、趋势预测法、指数平滑法以及灰色模型法来进行测算,根据洪江区2017年度经济发展方向、用地需求趋势以及不同的用地类型来选择供应总量预测值与各类用地供应量预测值,使最终预测结果更符合洪江区的实际情况以及发展趋势。

(2)土地需求量预测

1)需求总量预测

根据洪江区2013-2018年度用地供应规模,可通过散点图直观的了解用地供应量的变化趋势。从下图可知,除2013-2015年供应数据急速下滑外,其余各年土地供应增幅较为平稳,根据历年供总量地变化趋势,2019年洪江区土地供应总量采用用地相关分析法进行预测(图5-1)。

图5-1  洪江区2013-2018年用地供应总量变化趋势图

事实上实际供地量与GDP和固定资产投资紧密相关,且由于投资情况滞后于供地时间,所以拟采用近六年的供地总量和经济总量的相关关系进行测算(表5-1)。

表5-1  洪江区社会经济统计数据

单位:公顷;万元

年份

土地面积

GDP

固定资产投资

2013年

99.28

375600

170070

2014年

80.08

283000

187077

2015年

27.65

312400

195203

2016年

26.74

341100

316800

2017年

19.33

345990

386080

2018年

20.77

365400

377700

合计

273.85

2023490

1632930

洪江区近六年供应的土地总量为273.85公顷,六年GDP总量为202.35亿元,则每公顷用地创造的GDP为7389万元;近六年固定资产投资总量为163.19亿元,则每公顷用地需投资5963万元。根据《洪江区2019年国民经济和社会发展计划(草案)》,2019年,全区GDP增长目标为9.50%,固定资产投资增长16.50%,预计洪江区2019年GDP总量为36.09亿元,固定资产投资总量为44.78亿元,根据单位用地投资、产出定额,分别测算2019年土地需求量分别为48.84公顷、75.10公顷。由于固定资产投资与用地量更为密切,本计划拟采用上述两个预测值进行算数平均处理,经计算,最终预测的洪江区2019年土地需求量为61.97公顷。而2020年和2021年的供应预测以上年度的110%控制,分别为68.17和74.99。则未来三年的土地供应总量的平均值为68.38公顷。

2)商服用地预测

由图5-2得知,洪江区近六年土地市场起伏不定。商服用地为经营性土地,供地方式以出让为主,受社会经济发展影响大。结合洪江区商服用地实际情况,针对2019年洪江区商服用地供应量预测主要采用灰色模型法。

图5-2  2013-2018年洪江区商服用地供应量变化趋势

运用DPS软件,根据洪江区历年商服用地供应数据与时间序列关系建立GM(1,1)模型,结果如下:

表5-2  洪江区商服用地供应量灰色模型法预测分析结果

模型

模型参数

模型评价

初始模型

a=-0.3568

b=1.3826

C=0.7592不好

p=0.6000不好

模型1

a=-0.1362

b=2.5534

C=0.4691好

p=1.000很好

模型2

a=0.0793

b=1.9237

C=0.3005很好

p=1.000很好

由上述结果可知,经过2次残差序列分析,模型2评价很好,即精度最高,所以选取模型2为商服用地的预测模型,即:

x(t+1)=28.501364e0.001576t+-23.564816

由模型测算出洪江区2019年的商服用地需求量为10.94公顷。

3)工矿仓储用地预测

由于近四年工矿仓储用地面积总体呈上升趋势,其需求量将符合趋势预测法,基于此,2019年洪江区工矿仓储用地供应量预测主要采用趋势预测法。

图5-3  2015-2018年洪江区工矿仓储用地供应量变化趋势

利用spss18.0统计软件进行回归分析,得到如下的回归方程:

y =4.302x-4.585

上述回归方程中R2=0.917,Sig值为0,小于显著性标准0.05,预测精度高。

通过趋势预测法预测2019年全区工矿仓储用地供应量为16.93公顷。

4)住宅用地预测

住宅用地受居民经济实力影响大,且呈现出不断增加的态势,受社会经济发展影响大。基于此,2019年洪江区住宅用地供应量预测主要采用灰色模型法进行趋势预测。

图5-4  2013-2018年洪江区住宅用地供应量变化趋势

运用DPS软件,根据洪江区历年商服用地供应数据与时间序列关系建立GM(1,1)模型,结果如下:

表5-3  洪江区住宅用地供应量灰色模型法预测分析结果

模型

模型参数

模型评价

初始模型

a=-0.3666

b=1.3952

C=0.7624不好

p=0.6000不好

模型1

a=-0.1299

b=2.6659

C=0.4845好

p=1.000很好

模型2

a=0.08645

b=1.9361

C=0.2896很好

p=1.000很好

由上述结果可知,经过2次残差序列分析,模型2评价很好,即精度最高,所以选取模型2为商服用地的预测模型,即:

x(t+1)=31.605489e0.042569t+-28.515634

由模型测算出洪江区2018年全区住宅用地供应量为8.26公顷。

5)其他各类用地预测

由于交通运输用地、公共管理与公共服务用地变化均受社会发展、政府工作政策等因素影响,而且根据历年供应情况来看,其变化情况较大,难以根据规律预测,同时公共管理与公共服务用地、交通运输用地大部分是涉及国计民生的基础设施投入,故根据各单位本年度申报的项目需求,以引导供给的原则尽量供地。故本轮洪江区供应计划中交通运输用地、公共管理与公共服务用地供应量采用本轮申报项目用地量作为最终预测值。

6)土地预测结果汇总及分析

根据历年土地供应总量及国民经济社会发展状况等因素预测得到2018年度洪江区土地需求总量为68.38公顷。

根据历年各类用地供应情况以及相关经济指标、发展政策等因素预测得到各类土地供应总量为40.18公顷。

表5-4  土地预测结果汇总表

单位:公顷

预测类型

总量预测

分类预测

总计

商服

用地

工矿仓储用地

住宅

用地

公共管理与公共服务用地

交通运输用地

特殊用地

水域及水利设施用地

需求量

68.38

40.18

10.94

16.93

8.26

0.72

3.33

0.00

0.00

由表5-4可知,总量预测值与各分类用地预测值总量存在一定的差异,这主要是由于在总量预测时采取的两种预测方法预测时不能充分反映各类用地的变化特征以及发展状况,因此导致总量预测值与分各类用地预测值总量存在一定的差异,但由于分类预测相对符合洪江区土地市场实际情况,故取分类预测规模作为本次供应计划的预测值,即40.18公顷。

3、土地需求审核分析

2019年用地单位第一轮实际上报项目经汇总后,土地供应总量远大于预测值、供应潜力和实际供应能力,为保证供地计划的科学性和合理性,依据县局的会议要求,结合土地供应计划的编制规范,采取如下原则调整用地规模和删减项目:

优先以下项目:一、已经签订成交确认书,但尚未签订出让合同的用地项目;二、正在实施招拍挂的用地项目;三、正在办理用地手续的用地项目(包括招拍挂出让、协议出让和划拨性质的用地项目);四、对划拨用地,优先保障2019年已经完成征地报批手续的用地项目和列入2019年国家、省级、市级重点工程用地项目。

在具体删减项目和调减项目规模时,采取如下原则:一、拟报项目使用的是尚未批回来的农转征用地;二、拟报项目使用的是已批回的农转征用地,但在2019年度内,可能难以完成正常的征地拆迁手续,即难以保证达到供地条件的;三、拟报项目不能确定是否有项目来源的;四、拟上报项目上报的可能是几年才能用得了的规模,可先保障2019年的用地规模;五、拟报项目用地规模过大,超过国家行业用地标准的,或未达到国家行业投资强度标准的,应核减规模。

2019年用地单位实际上报项目经汇总后,经过审核整理分析,土地拟供应总量为39.87公顷。此指标略小于预测值、实际供应能力值,小于供应总潜力(表5-5)。

表5-5  土地对比表

单位:公顷

上报总量

预测值

供应潜力

供应能力

39.87

40.18

106.12

75.60

4、土地需求确定

按以上方式进行核减,同时在保障重点建设项目的基础上,确定2019年度洪江区土地供应总量为39.87公顷。

通过将审核后的用地需求量与采用相关模型预测出来的数据进行比较,商服用地、住宅用地、工矿仓储用地的数据均大于预测值,因此,根据项目实际情况,商服用地、住宅用地和工矿仓储用地取审核后的结果。

在综合考虑用地需求审核结果以及土地需求预测结果的基础上,最终确定洪江区2019年度土地需求(表5-6)。

表5-6  洪江区2018年度土地需求汇总表

单位:公顷

合计

商服用地

工矿仓储用地

住宅用地

公共管理与公共服务用地

交通运输用地

水域及水利设施用地

特殊用地

小计

廉租房用地

经济适用房用地

商品房用地

其他用地

2019年需求量

39.87

19.87

3.39

12.56

0.00

0.00

11.29

1.27

0.72

3.33

0.00

0.00

六、土地供应计划指标确定及说明

(一)供应总量的确定

2019年洪江区土地供应总量39.87公顷。

(二)供地结构的确定

2019年度,洪江区土地供应计划中商服用地19.87公顷,占供应总量的49.84%;工矿仓储用地3.39公顷,占供应总量的8.50%;住宅用地12.56公顷,占供应总量的31.50%;公共管理与公共服务用地0.72公顷,占供应总量的1.81%;交通运输用地3.33公顷,占供应总量的8.35%。

(三)供地布局的确定

中心城区土地供应总量为33.81公顷,占全区的84.80%,其他乡镇及经济开发区的土地供应量为6.06公顷,占全区的15.20%。

(四)供地时序的确定

洪江区2019年土地供应中,第一季度供应4.39公顷,占供应总量的11.01%;第二季度16.90公顷,占供应总量的42.39%;第三季度12.19公顷,占供应总量的30.57%;第四季度6.39公顷,占供应总量的16.03%。

(五)供地方式的确定

洪江区2019年度土地供应方式中以出让方式供应土地35.82公顷,占供应总量的89.84%;以划拨方式供应土地4.05公顷,占供应总量的10.16%。

(六)住宅用地供应计划的确定

2019年度住宅用地供应总量为12.56公顷。2019年度洪江区供应的住宅用地中,商品房用地11.29公顷,其中,中小套型商品房用地4.29公顷,保障性住房、棚户区改造和中小套型商品房“三类”用地共计10.56公顷,占住宅用地供应总量的84.07%。达到了国土资源部《关于认真贯彻〈国务院关于解决城市低收入家庭住房困难若干意见〉进一步加强土地供应调控的通知》的要求。