洪管发〔2015〕3号

 

 

怀化市洪江区管理委员会

关于洪江古商城文物保护及完整性恢复工程

私有产权房屋征收决定的公告

  

因洪江古商城文物保护及完整性恢复工程建设的需要，洪江区管理委员会决定征收该项目范围内私有产权房屋，收回国有土地使用权。根据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国物权法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）的有关规定，现将《怀化市洪江区管理委员会房屋征收决定》（洪管函〔2015〕7号）及相关事项公告如下：

一、征收目的：洪江古商城文物保护及完整性恢复工程项目。

二、征收范围：洪江古商城核心景区内国有土地上现代化建筑，沅江路外岸桥头乡巴佬餐厅至万寿宫航运公司宿舍私有房屋，沅江路内岸百货公司至原洪江三中私有房屋。具体范围详见征收红线图，包括规划建设红线范围内国有土地上需要征收的建（构）筑物、地上附属物及设施设备。

三、房屋征收部门：洪江区房屋征收安置办公室。

四、房屋征收实施单位：洪江区沅江路办事处、住建局、商业行业服务中心、供销社、交通局、粮食局、教育局、商务局、卫生局等部门。

五、房屋征收补偿：该项目范围内私有住宅、经营性房屋征收补偿安置原则、方式及具体补偿安置标准，按在项目范围内公开征求意见，修改后确定的《洪江古商城文物保护及完整性恢复工程国有土地上私有产权房屋征收安置补偿方案》实施。

六、房屋征收签约期限：自本公告公布之日起12个月内。

七、被征收人权利事项

被征收人对本决定不服的，可在本决定公布之日起60日内依法向怀化市人民政府申请行政复议，或在3个月内向怀化市中级人民法院提起行政诉讼。

八、房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。

九、被征收人应当积极配合房屋征收工作，在征收决定公布之日起12个月内，与征收实施部门签订征收补偿安置协议；具备搬迁条件的，应及时腾空房屋，完成搬迁。

十、被征收人在签约期限内未达成补偿协议或被征收房屋所有权人不明确的，洪江区管理委员会将按照《洪江古商城文物保护及完整性恢复工程国有土地上私有产权房屋征收安置补偿方案》规定标准作出补偿决定，并限期搬迁。

十一、被征收人在补偿决定规定的期限内未依法提出行政复议或行政诉讼，且拒不搬迁的，洪江区管理委员会将依法申请洪江人民法院强制执行。

 

附件：洪江古商城文物保护及完整性恢复工程国有土地上私

      有产权房屋征收补偿方案

 

 

 

2015年3月18日

洪江古商城文物保护及完整性恢复工程

国有土地上私有产权房屋征收补偿方案

 

根据洪江古商城文物保护及完整性恢复工程总体规划，为加强对国家文物的保护，实现建设生态宜居和旅游目的地城市的发展目标，洪江区管理委员会（以下简称区管委）决定启动洪江古商城文物保护及完整性恢复工程国有土地上房屋征收补偿工作。根据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国物权法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）等法律法规，结合洪江区实际，制定本方案。

一、征收项目名称

洪江古商城文物保护及完整性恢复工程项目（以下简称古商城项目）。

二、征收改造范围

项目征收范围：洪江古商城核心景区内国有土地上现代化建筑，沅江路外岸桥头乡巴佬餐厅至万寿宫航运公司宿舍私有房屋，沅江路内岸百货公司至原洪江三中私有房屋。具体范围详见征收红线图，包括规划建设红线范围内国有土地上需要征收的建（构）筑物、地上附属物及设施设备。

三、工作机构和部门

房屋征收部门：洪江区房屋征收安置办公室。

具体实施部门：洪江区沅江路办事处、住建局、商业行业服务中心、供销社、交通局、粮食局、教育局、商务局、卫生局等部门。

四、房屋征收协议签订期限

区管委作出房屋征收决定公告之日起十二个月。

五、权属、面积的调查和认定

（一）被征收人是指被征收房屋的所有权人，所有权人有争议的，按有关法律法规处理。计户依据原则上以房屋所有权证为准，一证一户。

（二）有房屋产权证的，房屋权属、结构、面积、建筑年限、用途等以房屋产权证登记为准。

对证载面积有异议且不属于改扩建的，可通过房屋测量机构实地测量；房屋产权证未注明的，应查询产权档案记录或其他有效证明文件；经批准改变用途的，应提供有关部门的批准文件为准。以上资料反映的面积数据不相同的，以最大的数据为准。

（三）对未认定为合法建筑，且严重影响城市规划或存在重大安全隐患的，必须无条件拆除，并不予补偿。

（四）对未认定为合法建筑，但不属于上一款规定情形的，分别按下列方式予以处理：

1.在规定的签约期限内签订征收补偿协议的，按以下方式补偿：

(1)1990年3月31日前修建的，按照合法建筑给予补偿。

(2)1990年4月1日至1998年12月31日修建的，按面积或价值的95%给予补偿。

(3)1999年1月1日至2007年12月31日修建的，按面积或价值的90%给予补偿。

(4)2008年1月1日以后修建的，按房屋重置价值给予货币补偿。

2.超过签约期限的，依照“两违”建筑拆除的相关规定执行。

3.在《关于禁止在洪江古商城文物保护及完整性恢复工程私有房屋征收范围内实施房屋改建、扩建和新建活动的通知》公布后修建的，一律不予补偿。

六、征收补偿原则

（一）被征收房屋（包括装饰装修）的价值，由经法定程序选定的房地产评估机构依法评估确定，作为征收补偿的依据。

（二）征收私有住宅和私产登记为经营性的房屋，被征收人可选择货币补偿（房地合一），也可选择产权调换；选择货币补偿的，不能再购买政府安置房和团购房。

   （三）被征收房屋的装饰装修、地下室、附属物、构筑物以及厂房、仓库等实行货币补偿。

（四）补助、奖励。政府根据不同的安置方式，设定不同补助和奖励。

（五）征收私有住宅，被征收人经济困难，在政府给予补助后，仍无力购买安置房，且符合住宅保障条件的，由政府优先安排保障性住宅（按洪管办〔2010〕6号文件执行）。

七、货币补偿

（一）被征收人选择货币补偿，在征收签约期限内签订《国有土地上房屋征收补偿协议》（以下简称《协议》），并按时腾空房屋、交付钥匙的，分别给予如下补偿、补助和奖励：

1.私有住宅

⑴房屋、装饰装修及附属物按评估价值给予补偿；

⑵按合法建筑面积给予200元/㎡的补助；

⑶按合法建筑面积给予100元/㎡的按时搬迁奖励；

⑷为鼓励选择货币补偿，按合法建筑面积200元/㎡给予选择货币支持工程建设奖后，再按10000元/户予以自找房源奖励；

⑸搬家费，按合法建筑面积10元/㎡一次性给予搬家费，不足700元/户的，按700元/户补足；

⑹按1500元/户发给过渡补助。

2.私产登记为经营性的房屋

⑴房屋、装饰装修及附属物按评估价值给予补偿；

⑵按合法建筑面积给予200元/㎡的补助；

⑶按合法建筑面积给予100元/㎡的按时搬迁奖励；

⑷临沅江路公路一层按合法建筑面积700元/㎡，其他楼层按300元/㎡给予选择货币支持工程建设奖后，再按房屋价值（不包括装修）的2%给予自找房源奖（低于20000元/户的，按20000元/户补足）；

⑸搬家费，按合法建筑面积30元/㎡一次性给予搬家费，不足1500元/户的，按1500元/户补足；

⑹按经营性房屋价值（不包括装修）的7‰·月，一次性发给6个月停产停业补助。

（二）签订《协议》之日起7日内，征收部门向被征收人支付上款除⑶、⑷两项外的补偿、补助款；被征收人按期腾空房屋并交付钥匙之日起7日内，双方结清余款。

（三）在征收签约期限内未签订《协议》或签订《协议》后未按时腾空房屋、交付钥匙的，不予奖励。

（四）被征收建筑属于地下室、附属物、构筑物以及厂房、仓库等，不纳入本条第（一）款规定的奖励补助。

八、房屋调换

为保持古商城景区文物的完整性，选择房屋调换的，不实行就地安置。住宅安置区分别设在川山新区“仁园”小区、城东“广达·万象城”电梯楼、南岳山“华团雅苑”小区；经营性房屋安置区统一设在川山新区“仁园”小区。

（一）调换方式

根据洪江区的实际情况，私有住宅选择在“仁园”小区、南岳山“华团雅苑”小区调换，可选择等价值调换，也可选择等面积调换；私有住宅选择在城东“广达·万象城”电梯楼，经营性房屋在“仁园”小区安置为等价值调换。

等价值调换，即选择指定的安置区房屋，应计算被征收房屋与用于调换的安置房的差价后，再行结算。

等面积调换，即以被征收房屋合法建筑面积等面积调换安置房。

（二）安置房价格、户型及建房标准

1.安置区及安置房价格：

⑴“仁园”小区计划提供住宅302套（出让土地），房屋综合成本均价为1860元／㎡；

计划提供经营性房屋76套（出让土地），综合成本均价为：临街一楼5800元／㎡，二楼为3000元／㎡。

⑵城东“广达·万象城”电梯楼计划提供电梯住房42套（出让土地），房价为在综合成本均价3200元／㎡的基础上，下调17%。

⑶南岳山“华团雅苑”安置房计划提供安置住房132套（出让土地），房屋综合成本均价为1860元／㎡。

安置房楼层差系数以区城市建设投资有限公司公布为准（详见附件），调换房屋具体价格以综合成本均价为基准，再根据楼层差系数修正后确定。

2.安置房的户型面积：

安置房户型设计、建筑面积等详见设计图，最终以规划审批为准。

3.安置房交付标准按洪管办发〔2013〕13号文件执行，即①外墙：外墙砖或外墙漆；②内墙：混合砂浆抹平；③顶棚：水泥砂浆抹平；④地面：水泥砂浆抹平；⑤门窗：入户防盗门，室内预留门洞，外墙铝合金窗（普通玻璃）；⑥厨房：墙面水泥砂浆抹平，现浇砼地面防水；⑦卫生间：墙面水泥砂浆抹平，现浇砼地面防水，安装蹲式大便器；⑧阳台：地面水泥砂浆抹平；⑨楼梯间：涂料刷白；⑩水电：主水管、主电线到户。

（三）选房原则

1.安置房按区域、户型、面积分类编号、公布。被征收人按照签订《协议》的先后顺序选房。

被征收人在《协议》签订的同时，需将被征收房屋《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》（以下简称“两证”）等证件（原件）一并移交征收实施部门。

2.在改善被征收人居住条件的前提下，被征收人原则上只能选择与被征收房屋合法建筑面积最接近的户型。

3.被征收房屋单户产权面积在130㎡以上的，在规定期限内，由本人书面申请，经征收部门同意，可以选择多套安置房，但所选安置房总面积原则上不能超过被征收房屋总的合法建筑面积。

（四）补偿、补助及奖励：

1.私有住宅

⑴房屋按评估确定其价值，装饰装修及其附属物按评估给予货币补偿。

⑵按期签订《协议》，并腾房交钥匙的，按合法建筑面积给予100元/㎡的搬迁奖励。

⑶选择“仁园”小区的，湖南洪江古商城文化旅游产业投资股份有限公司（以下简称古商城公司）再按合法建筑面积400元/㎡给予新区安置鼓励奖。

⑷搬家费，按 10元/㎡支付。第一次搬家，不足700元/户的，按700元/户补足；搬家至“仁园”安置区（第二次搬家），搬家费在第一次基础上再增加100%。搬家费以实际搬家次数为准。

⑸过渡安置补助。被征收人选择房屋调换，且自行解决过渡周转房的，按被征收房屋合法建筑面积5元/㎡·月，一次性发给12个月的过渡补助（不足500元/户·月的，按500元/户·月计算）。

过渡补助费自签订《协议》，并腾房交钥匙的当月起开始计算支付。过渡安置期原则按12个月计，征收方超期交房，超期的过渡补助费按双倍计付，直至安置房交付当月。

被征收人未腾房交钥匙或使用政府提供的过渡周转房的，不再支付过渡补助费。

2.私产登记为经营性的房屋

⑴房屋按评估确定其价值，装饰装修及其附属物按评估给予货币补偿。

⑵按期签订《协议》，并腾房交钥匙的，按情况分别给予如下奖励：

①征收决定公告之日起三个月内签订《协议》的，古商城公司再对临沅江路公路一层按合法建筑面积2000元/㎡，其他楼层按合法建筑面积800元/㎡给予新区安置鼓励奖；

②超过上一款规定的期限，但在规定的签约期内签订《协议》的，古商城公司再对临沅江路公路一层按合法建筑面积1500元/㎡，其他楼层按合法建筑面积600元/㎡给予新区安置鼓励奖。

⑶搬家费，按 30元/㎡支付。第一次搬家，不足1500元/户的，按1500元/户补足；搬家至“仁园”安置区（第二次搬家），搬家费在第一次基础上再增加100%。搬家费以实际搬家次数为准。

⑷停产停业损失补偿，按被征收房屋评估价值（不包括装修）的7‰·月支付至“仁园”安置区交房时止，《协议》签订时先按12个月计付，搬迁后再一次性结算。

区管委征收决定发布前已停产停业的，不予补偿。

（五）价款结算与付款方式

1.《协议》签订的同时，征收部门与被征收人对被征收房屋与调换房屋价差的计算、付款方式等进行约定。

2.选择等价值调换的，被征收房屋合法建筑面积部分按调换房屋的安置价（或团购价）结算。

3.超面积部分的计价和结算。

超出被征收房屋合法建筑面积（低于住宅保障面积50㎡的，以50㎡为准，下同）20%以内部分，按安置价（或团购价）购买；再超出的部分按安置价（或团购价）上浮10%购买。

4.属于超面积购房的，被征收人除按上一款规定支付购房款外，还应自行负担超面积部分的税款。

5.根据政策规定和利益归属原则，安置房产权人需按住建部门的统一规定，缴纳房屋维修基金，该基金属产权人所有，由住建部门统一管理，专项用于安置房公共部分的维修。

被征收人应缴清房屋维修基金和超面积税款后，方能办理安置房“两证”，并使用安置房。

6.安置房未取得房屋产权证前，不得转让；否则，被征收人负全部责任。被征收人获得安置房产权等合法手续后,再交易的，不再适用房屋征收优惠政策，按有关规定办理。

九、改变房屋使用性质且正在自主经营的私有产权房屋（以下简称“住改商”）的征收

（一）征收范围内私有住宅被认定为“住改商”房屋的，必须同时符合以下条件：

1.依照税务管理有关规定取得税务登记证并有两年以上纳税记录的，或者依照税务管理有关规定取得税务登记证，但由于按照国家税务政策规定享受减免或核定未达到起征点而无纳税记录（完税证明）获得税务部门相关证明（提供与原件相符的复印件）。

2.营业执照的营业地点与被征收房屋的位置相符合，且营业执照核定的经营范围与实际经营内容相符（提供与原件相符的证明复印件）。

3.经营特种行业的还需要依法取得特种行业许可证（提供与原件相符的复印件）。

（二）经审核，认定为“住改商”性质的私有房屋的补偿，临城市主次干道第一层的，按住宅评估价值上浮50%，第二层以上（含二层）的，按住宅评估价值上浮30%；临城市区间道第一层的，按住宅评估价值上浮30%，第二层以上（含二层）的，按住宅评估价值上浮20%。

（三）“住改商”补偿，按被征收房屋合法建筑面积改为经营性用途的实际面积（不含装修）计算，不重复计算奖励、补助，不再给予停产停业损失。

（四）单位自管公房改变房屋使用性质的不属于“住改商”补偿范围，不作为“住改商”认定和补偿。

十、其他补助、奖励及优惠政策

（一）移机费补助：电话移机费150元/部；空调移机费，柜式300元/台，窗式200元/台；有线电视移机费150元/户；太阳能热水器、空气能450元/台，电热水器200元/台，燃气热水器150元/台；宽带200元/户；钢琴800元/架。

（二）水、电单独立户的，凭水、电立户或缴费凭据。

⑴选择货币补偿的，水立户费补偿1300元/户，单相电立户费补偿1000元/户，三相电立户费补偿3000元/户。

⑵选择房屋调换的，由区城市建设投资有限公司负责办理水、电立户接通，但根据被征收房屋水、电立户情况分别处理：已单独立户的，被征收人不负担费用；未单独立户的，由被征收人自行负担相关费用。

⑶选择房屋调换需自负水、电立户费用的，费用标准参照本款第⑴项执行。

若被征收房屋水、电立户存在特殊开支项目的，根据被征收人提供的凭证（原件）据实补偿。

（三）经营性房屋搬迁到“仁园”安置的，从工商登记或变更登记之日起，免除三年服务性收费，行政性收费按最低标准收取；同时，政府鼓励纳入政府采购项目的商品和服务，优先选择“仁园”安置的经营户。

（四）在征收实施期限内签订征收协议，并腾空原住宅的低保户和残疾人给予补助。

低保户补助：以区民政局发放的低保证和低保存折为依据，对低保户每户补助1000元。

残疾人补助:对无固定收入的残疾人，以残疾证和街道证明为依据，每人补助3000元。

十一、“两证”办理的费用负担

（一）选择货币补偿，被征收房屋已办理“两证”的，按房屋证载面积部分评估价值的6%给予办证费用补偿；只办理其中一证的，房产证按4%补偿，国土证按2%补偿；未办理的，不予补偿。

上述办证费用补偿后重新购买房屋，办理“两证”的所有税费均由被征收人自行负责。

（二）选择房屋调换的，安置房的“两证”办理前，被征收人应按本方案第八条第五款的规定，结清房款并负担房屋维修基金和超面积部分税费后，由区城市建设投资有限公司办理安置房的“两证”。被征收房屋“两证”齐全的，不负担费用；尚未办理的，由被征收人自负相关费用。

十二、出租及设有抵押权的房屋的处理

（一）房屋征收不涉及房屋租赁问题，所有房屋租赁关系的解除及相关事宜，由被征收人自行解决。

（二）征收设有抵押权的房屋，由抵押权人和抵押人协商解决有关抵押协议的解除和债务清偿。抵押权人和抵押人在房屋征收规定的实施期限内达不成新的协议或因债务清偿产生纠纷的，抵押权人和抵押人按法律程序依法自行解决，不得影响征收人依法实施征收。

十三、对按期不能签订《协议》的处理

被征收人在具备过渡周转和安置条件时仍未能在签约期限内与征收部门达成补偿协议的，或者被征收房屋所有权人不明确的，由征收实施部门报请区管委按《条例》的相关规定作出补偿决定，并在征收范围内予以公告。

被征收人对补偿决定不服的，可依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定确定的期限内仍不搬迁的，作出补偿决定的区管委将依法申请人民法院强制执行。

十四、被征收人的权利和义务

（一）房屋征收部门应严格依法开展工作，确保被征收人在征收过程中享有参与权、知情权、救济权等合法权利。

（二）被征收人应支持有关工作。

1.对房屋组织调查登记，被征收人依法应当予以配合、支持。

2.征收部门依照《协议》约定向被征收人支付补偿款后，被征收房屋及其附属物即归征收人所有，国有土地使用权一并收回，被征收人不得损坏或处置；否则，征收人将依法追究其相应责任。

征收部门按需要开展被征收房屋的拆除事宜，被征收人不得擅自拆除，造成安全事故和人身损害的，由被征收人自行承担全部法律责任。

3.被征收人在《协议》签订后反悔、拒绝按期搬迁的，征收部门将依法向人民法院提起诉讼。

4.故意扰乱征收工作秩序、煽动闹事、妨碍征收工作人员正常工作的，由公安机关依法进行处罚，构成犯罪的由司法机关依法追究刑事责任。

5.干部、职工违反法律政策规定，影响旅游发展大局的，依照洪区办发〔2011〕12号文件的规定，追究主管单位主要负责人和当事人的相关责任。

十五、征收工作纪律

（一）征收决定公布后，征收实施部门应严格执行，凡超过签约期限的，不得给予奖励，坚决杜绝超期限搬迁反而多得利的不公平现象的发生。

（二）任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供电和道路交通等非法方法迫使被征收人搬迁。

（三）贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用的，将依纪依法追究当事人责任。

（四）征收工作全程自觉接受被征收人和社会各界监督，承诺实施“七项公开”：① 征收决定；②征收补偿方案（含奖励、补助政策和标准）、反馈意见及方案修改情况；③实物量调查结果；④房屋价值评估结果；⑤分户补偿决定；⑥特殊困难补助；⑦分户补偿情况。

十六、其他  

（一）征收部门应收集、整理被征收房屋的全部资料以及征收工作的全部法律文书，建立房屋征收补偿档案。

（二）本方案仅适用古商城项目内房屋及其附属物、设备的征收与补偿。

（三）区管委授权区房屋征收安置办公室对本方案进行解释。

（四）方案中所规定的“日”，均为工作日。

（五）本方案自公布之日起施行。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

附件1

仁园小区住房户型数量表

面积（㎡）	136.47	125.27	107.52	106.82	78.71	75.44	75.34
数量（套）	48	60	10	60	40	24	60

 

 

南岳山华团雅苑住房户型数量表

面积（㎡）	122	106	103	98	85	60
数量（套）	18	18	6	36	30	24

 

城东“广达·万象城”电梯楼住房户型数量表

面积（㎡）	133.55	130.69	122.80	91.70
数量（套）	7	12	11	12

 

 

 

附件2

仁园小区楼层调差系数及价格表

房屋 系 数       设计 住房层次		2+4设计 （1-2楼为商铺）	单价	1+5设计 （1楼为车库或其他）	单价
住宅1层		+5	1953	+2	1897
住宅2层		+5	1953	+4	1934
住宅3层		-2	1823	+4	1934
住宅4层		-8	1711	-2	1823
住宅5层		0	1860	-8	1711
备注	1、仁园小区住宅均为6层。1＃—4＃楼为“2+4”设计，即1-2楼为经营性房屋，其余为住宅，8＃—14＃楼为“1+5”设计，即1楼为车库或其他附属用房，其余为住宅； 2、楼层系数为百分数。以均价1860元/㎡为基数，“+”为上调幅度，“-”为下降幅度

 

南岳山“华团雅苑”楼层调差系数及价格表

楼房 系数     层次	七层楼	单价	备  注
车库或其他用房	--	--	1、楼层系数为百分数。以均价1860元/㎡为基数，“+”为上调幅度，“-”为下降幅度
住宅1层	+2	1897
住宅2层	+4	1934
住宅3层	+4	1934
住宅4层	+1	1879
住宅5层	-2	1823
住宅6层	-9	1693

城东“广达·万象城”电梯楼价格表

楼层	单价
十五层	3350
十四层	3310
十三层	3290
十二层	3270
十一层	3250
十层	3230
九层	3220
八层	3200
七层	3190
六层	3170
五层	3150
四层	3130
三层	3110
二层	2990
一层	3080
商二	--
商一	--