省道S222洪江区段周边环境改造工程

自治征收拆迁项目附条件协议

搬迁补偿安置方案

（征求意见稿）

 

为改善南岳路回龙寺片区居民居住环境，提升城市整体功能，根据城市规划要求和相关政策规定，充分征求省道S222洪江区段（回龙寺2号至78号）广大居民群众及该区段居民征收拆迁自治小组的意见，特制定本方案。

一、附条件协议搬迁范围

南岳路内岸城东盐业公司（回龙寺2号）至桂花园乡卫生院（回龙寺78号），规划建设红线范围内国有土地上需要征收的建（构）筑物、地上附属物及设施设备。具体范围详见征收红线图。

二、实施部门

房屋征收部门：房屋征收安置服务中心

具体实施部门：洪江区河滨路办事处、行业改制办、怀化农村商业银行洪江区支行、沅江路街道办事处、电力公司、省道S222洪江区段周边环境改造工程指挥部

三、附条件搬迁协议签订合同期限

自本方案公告之日起90日内（含法定节假日）。

四、权属、面积的调查和认定

（一）被搬迁人是指被搬迁房屋的所有权人，所有权人有争议的，按照有关法律法规处理。计户原则以房屋所有权证为准，一证一户。

（二）有房屋产权证的，房屋权属、结构、面积、建筑年限、用途等以房屋产权证为准。

对证载面积有异议的，以房屋测量机构实测面积为准；房屋产权证未注明的，以产权档案记录或其他有效证明文件为准；经批准改变用途的，以有关部门的批准文件为准。

（三）未经登记的建筑，由搬迁实施部门会同住建、国土、执法、征收等部门依法调查后，依法作出认定和处理。

对认定为合法建筑的，以房屋测量机构实测面积为准。

对未认定为合法建筑的，且严重影响城市规划或存在重大安全隐患的，报政府相关行政部门无条件拆除，并不予补偿。

对未认定为合法建筑的，但不属于上一款规定情形的，分别按下列方式予以处理：

1、在本方案公告之日起90日内签订补偿协议的，按以下方式补偿：

(1)1990年3月31日前修建的，按照合法建筑给予安置补偿。

(2)1990年4月1日至1998年12月31日修建的，按面积或价值的95%给予安置补偿。

(3)1999年1月1日至2007年12月31日修建的，按面积或价值的90%给予安置补偿。

(4)2008年1月1日以后修建的，按房屋重置价格给予以货币补偿。

2、超过上一款规定签约时间的，依照《洪江区“两违”建筑拆除补偿办法》执行。

3、《附条件协议搬迁补偿安置方案（征求意见稿）》公布后修建及超过规定的签约期限的，一律不予补偿。

五、补偿安置原则

（一）被搬迁房屋的价值，由经法定程序选定的评估机构依法评估确定。

（二）搬迁私有住宅和登记为经营性的营业用房，被搬迁人可以选择货币补偿（房地合一），也可以选择产权调换；选择货币补偿的，不能再购买政府的安置房和团购房。

   （三）被搬迁房屋的装饰装修、地下室、附属物、构筑物以及厂房、仓库等实行货币补偿。

（四）补助、奖励。参照政府安置方式和标准，设定不同补助和奖励。

（五）搬迁私有住宅，被搬迁人经济困难，在政府给予补助后，仍难以购买安置房，按《洪江区城区廉租住房实物配租管理细则（试行）》，符合住房保障条件的，报请政府优先安排保障性住房。

（六）本项目为自治改造项目附条件协议搬迁，即搬迁范围内所有被搬迁人100%按本方案签订协议后，全部协议生效。

六、私有住宅和登记为经营性用房的货币补偿

（一）搬迁私有住房和登记为经营性的营业用房，被搬迁人选择货币补偿，在签订协议期限内签订《省道S222洪江区段周边环境改造工程项目附条件协议搬迁补偿安置合同》（以下简称《合同》），并按时腾空房屋、交付钥匙的，给予如下补偿、补助和奖励：

（1）房屋、装饰装修及附属设施按评估价值给予补偿。

（2）搬迁费：住房以合法建筑面积为准，按15元/㎡一次性支付；不足700元/户的，按700元/户补足。

经营性房屋搬迁费为40元/平方米, 不足2000元的,按2000元补足。

（3）临时安置过渡费：住房以合法建筑面积为准，按6元/㎡计算，一次性支付６个月；不足600元/月·户的，按600元/月·户补足。

经营性房屋选择货币补偿，按照被征收房屋主体评估价值（不含装饰装修价值和附属建筑物价值）的7‰/月计算，一次性给予6个月的补偿。

（4）提前搬迁奖励。根据被征收人在征收决定公布之日起签约腾房的不同时段，以合法建筑面积为准，分档给予以下奖励：

45日内签约腾房的，给予300元/㎡的提前搬迁奖励。

46-90日内签约腾房的，给予200元/㎡的提前搬迁奖励。

（5）选择货币补偿方式的奖励：以合法建筑面积为准，给予200元/㎡的选择货币补偿奖励。

（6）选择货币补偿方式的自找房源奖励：住房以合法建筑面积为准，给予100元/㎡的自找房源奖励；每户不足10000元的，按10000元补足。共有产权不得分开计算。

经营性的营业用房自找房源奖励按房屋价值的2%计算，不足20000元的，按20000元计算。

（7）选择货币补偿方式的价值上浮奖励：对被征收房屋价值、装饰装修价值和附属设施价值，按评估报告结果，上浮20%作为选择货币补偿的价值上浮奖励。

（二）签订协议后暂不支付补偿款，待所有被征收人100%签订协议，协议生效后7日内，征收部门向被征收人支付上款1至3项的补偿、补助款；被征收人按期腾空房屋并交付钥匙之日起7日内，双方结清余款。

（三）在协议签订期限内未签订《合同》或签订《合同》后未按时腾空房屋、交付钥匙的，不予奖励。

七、私有住宅和登记为经营性用房的产权调换

（一）调换方式

根据我区的实际情况，私有住宅选择产权调换的，可选择等价值调换，也可选择等面积调换的方式。

等价值调换，即以被搬迁房屋的征收补偿款选择购买安置房，并由实施部门与被征收人结清被征收房屋与用于调换的安置房的差价。

等面积调换，即以被搬迁房屋合法建筑面积等面积调换安置房。

登记为经营性用房的，就近提供调换用房，但由实施部门与被搬迁人结清被征收房屋与用于调换的经营性用房的差价。

（二）安置房价格、户型

1、安置点及安置房价格：

本项目安置房为区城市建设投资公司库存安置房。具体安置点为：回银湾、湘运汽车站、大湾塘三个安置点共70套安置房，其中湘运汽车站、大湾塘安置房为划拨地，回银湾为出让地。安置价格：大湾塘的安置均价是1984元/㎡，回银湾、湘运汽车站的安置均价是2232元/㎡。

2、团购华团雅苑九栋54套房（电梯楼）作为安置房，安置价格：均价3200元/㎡。

（三）选房原则

1、安置房按区域、户型、面积分类编号、公布。被搬迁人按照签订《合同》的先后顺序选房。

    2、在改善被搬迁人居住条件的前提下，被搬迁人原则上只能选择与被搬迁房屋合法建筑面积最接近的户型。

3、安置房为电梯楼的,按被征收房屋的结构分类补差:

（1）砖混结构房屋，按合法建筑面积等面积调换；

（2）砖木结构房屋，先等面积以500元/㎡（出让土地）补差，再按合法建筑面积等面积调换；

（3）木结构房屋，先等面积以800元/㎡（出让土地）补差，再按合法建筑面积等面积调换。

（四）补偿、补助及奖励：

１、装饰装修及其附属物按评估价值予以补偿；

２、过渡安置补助。采取产权调换的被搬迁户，需要先期过渡的，按被搬迁房屋合法建筑面积6元/㎡·月，选择现房一次性发给3个月的过渡补助；不足600元/户·月的，按600元/户·月计算。选择电梯楼过渡安置时间原则按18个月计,超过18个月的安置房未交付的按双倍计付过付费。

过渡补助费自签订《合同》并腾房交钥匙的当月起开始计算支付。

如根据项目安排，不需被搬迁人过渡，搬迁实施方不支付过渡补助费。

３、搬家费：按15元/㎡支付搬迁费，不足700元/户的，按700元/户补助。需二次搬迁的，搬家费按二次计算支付。

４、根据被征收人在征收决定公布之日起签约腾房的不同时段，以合法建筑面积为准，分档给予以下奖励：

45日内签约腾房的，给予200元/㎡的提前搬迁奖励。

46-90日内签约腾房的，给予100元/㎡的提前搬迁奖励。

（五）价款结算与付款方式

1、《合同》签订的同时，搬迁实施方与被搬迁人计算好被搬迁房屋的补偿价值与调换房屋价值的价差。具体结算与付款方式以《合同》约定为准。

2、选择等价值调换的，被搬迁房屋原有合法建筑面积部分按安置区的安置综合成本价或团购价结算。

3、超出被搬迁房屋合法建筑面积购房的结算。

超出被搬迁房屋合法建筑面积（低于住房保障50㎡的以50㎡为准，下同）20%以内部分，按安置综合成本价或政府团购价购买，超出20%以上的部分按安置价上浮10%购买。

4、属于超面积购房的，被搬迁人应自行负担超出被搬迁房屋合法建筑面积部分的税费。

５、根据政策规定和利益归属原则，安置房产权人需缴纳住房维修基金，该基金属产权人所有，由建设部门统一管理，专项用于安置房公共部分的维修。

被搬迁人应缴清住房维修基金和超面积税费后，方能办理安置房不动产权证书，并使用安置房。

6、安置房未取得房屋产权证前，不得转让。被搬迁人实行产权调换的房屋进入房地产交易的，严格按有关政策标准征缴税费。

八、国有资产、直管公房和单位自管公房的征收

附条件协议搬迁方案发布之日，单位自管公房的租赁合同自然终止，房屋由区管委收回。公房住户可根据自身情况，视条件选择以下几种安置方式。

（一）国家机关、国有事业单位的自管公房，国有企业、集体企业等单位的各类办公用房、自管公房及附属设备设施等属国有财产，被征收单位、主管部门应与财政资产管理部门按国有资产管理规定管理、监督和使用。

（二）单位自管产权房屋搬迁

单位自管产权房屋的被征收主体为该单位。

（三）征收补偿、补助的项目及标准：按照《洪江区国有土地上房屋征收与补偿实施办法（试行）》（洪管办发〔2017〕15号）内容执行。

单位自管产权房屋的征收

（1）房屋价值、装饰装修及附属设施等，按评估报告据实补偿。住宅按征一补一，同面积补偿给产权单位，由单位自行安排。

（2）搬迁补助：经营性房屋按40元/㎡计付，不足2000元/户的,按2000元/户计算；

住宅或其他用途性房屋按15元/㎡计付，不足700元/户的,按700元/户计算。

（3）临时过渡补助。住宅或其他用途性房屋，按以下不同情况分别计算：

选择货币方式的，按600元/月·户一次性给予6个月临时过渡安置费；

选择要求购买安置房或符合廉租房、公租房申请标准，并自行解决临时过渡周转用房的，在过渡期限内，按600元/月计付，多退少补。交房后，再给予600元/月，共3个月的装修临时过渡安置费。

以上安置方式只能选择符合自身条件的一种，不能重复享受。

（4）停产停业损失：经营性用屋和生产性企业用房，按房屋主体评估价值（不含装饰装修和附属设施价值）的7‰/月，一次性记付六个月。

   九、改变房屋使用性质且正在自主经营的私有房屋（以下简称“住改商”）的搬迁

搬迁范围内私有住房被认定为“住改商”房屋的，必须同时符合以下条件：

1、依照税务管理有关规定取得税务登记证并有两年以上纳税记录的，或者依照税务管理有关规定取得税务登记证，但由于按照国家税务政策规定享受减免或核定未达到起征点而无纳税记录（完税证明）获得税务部门相关证明（提供与原件相符的复印件）；

2、营业执照的营业地点与被搬迁房屋的位置相符合，且营业执照核定的经营范围与实际经营内容相符（提供与原件相符的证明复印件）；

3、经营特种行业的还需要依法取得特种行业许可证（提供与原件相符的复印件）；

经审核，认定为“住改商”性质的私有房屋的补偿，临城市主次干道第一层的，按住宅评估价值上浮50%，第二层以上（含二层）的，按住宅评估价值上浮30%；临城市区间道第一层的，按住宅评估价值上浮30%，第二层以上（含二层）的，按住宅评估价值上浮20%。

“住改商”补偿按被搬迁房屋合法建筑面积改为经营性用途的实际面积（不含装修）计算，不重复计算奖励、补助，且不另行计算停产停业损失。

4、房改房和单位自管公房改变房屋使用性质的不属于“住改商”补偿范围，不作为“住改商”认定和补偿。

十、其他补助、奖励及优惠政策

（一）移机费补助：电话移机费150元/部（缴费凭据）；有线电视移机费150元/户（缴费凭据）；宽带200元/户（缴费凭据）；空调移机费柜式500元/台，窗式300元/台；太阳能热水器、空气能热水器600元/台，电热水器500元/台，燃气热水器300元/台；钢琴800元/架。

（二）水、电单独立户的，凭水、电立户或缴费凭据。

1.选择货币补偿的，水立户费补偿1300元/户，单相电立户费补偿1000元/户，三相电立户费补偿3000元/户。

2.选择房屋调换的，由区城建投公司负责办理水、电立户接通，但根据被征收房屋水、电立户情况分别处理：已单独立户的，被征收人不负担费用；未单独立户的，由被征收人自行负担相关费用。

3.选择房屋调换需自行负担水、电立户费用的，费用标准根据各安置点的情况据实结算。

若被征收房屋水、电立户存在特殊开支项目的，根据被征收人提供的凭证（原件）据实补偿。

（三）在规定签约期内签约，并腾空房屋交付钥匙的低保户、残疾人、现役军人家庭等给予补助：

1.现役军人家庭，给予每户2000元补助。

2.被征收人因伤残丧失劳动能力，经司法鉴定机构、人力资源和社会保障部门认定或残疾人联合会出具证明，属1-4级伤残的给予每户4000元，属5-7级伤残的给予每户3000元，属8-10级伤残的给予每户2000元的困难补助。

3.患有下列重大疾病的被征收人，经二级甲等以上医院诊断并出具疾病证明，给予每户3000元的困难补助：

（1）严重肾病综合征、慢性肾衰竭（尿毒症）；

（2）恶性肿瘤；

（3）严重传染性肝炎、中晚期慢性重型肝炎及并发症；

（4）急性白血病、再生障碍性贫血；

（5）急性心力衰竭和心肌梗塞、风湿性心脏病；严重脑血管疾病、脑中风（有明显后遗症）。

凡家庭成员中患有上述五种重大疾病之一或同时患有几种重大疾病的，都可给予3000元/户的困难补助，但此项不能累计计算。

4.被征收人享受城市最低社会生活保障待遇，经民政等有关部门认定（低保证和低保存折），给予每户2000元的困难补助。

5.被征收人符合上述多项条件的，补助款可累计计算。

6.计算上述补助时，应根据被征收户征收启动时的现状确定，人为临时增加或分户的，不能重复计算。

十一、两证办理的费用负担

（一）被征收人在签约的同时，需将被征收房屋《房屋所有权证》《国有土地使用权证》（以下简称“两证”）等证件的原件一并移交征收实施部门。

（二）被征收房屋已办理“两证”的，以房屋证载面积为准（下同），按评估价值的6%给予办证费用补偿；只办理其中一证的，房产证按4%补偿，国土证按2%补偿；未办理的，不予补偿。

上述办证费用补偿后，被征收人重新购买房屋需办理《不动产权证书》的，所有税费均由其自行负责。

（三）选择房屋调换的，安置房的《不动产权证书》办理前，被征收人应按本方案关于结清房款、缴纳房屋维修基金和超面积部分税款后，由城建投负责办理安置房的《不动产权证书》。

被征收房屋 “两证”齐全的，不负担费用；尚未办理的，由被征收人自负相关费用。

十二、出租及设有抵押权的房屋的处理

（一）房屋征收法律关系不涉及房屋租赁合同关系，所有房屋租赁关系的解除及相关事宜，由被征收人（出租人）自行解决。

（二）征收设有抵押权的房屋，由抵押权人和抵押人协商解决有关抵押协议的解除和债务清偿。抵押权人和抵押人在房屋征收规定的实施期限内达不成新的协议或因债务清偿产生纠纷的，抵押权人和抵押人按法律程序依法自行解决，不得影响征收人依法实施征收。

十三、对按期不能签订《合同》的处理

搬迁实施部门与被搬迁人在协议签订期限内达不成补偿协议，即在规定签约期限内，签约比例未达到100%，则项目中止。

十四、被搬迁人的权利和义务

（一）搬迁实施部门应严格依法开展工作，确保被搬迁人在搬迁过程中的参与权、知情权、救济权等合法权利。

（二）被搬迁人应支持有关工作

１、搬迁实施方在征收范围内对房屋组织调查登记，被搬迁人依法应当予以配合、支持。

2、搬迁实施方依照《合同》约定向被搬迁人支付补偿款后，被搬迁房屋及其附属物即归搬迁实施方所有，国有土地使用权一并收回，被搬迁人不得损坏或处置；否则，搬迁实施方将依法追究其相应责任；

搬迁实施部门按需要决定被搬迁房屋的拆除事宜，被搬迁人不得擅自拆除，造成安全事故和人身损害的，由被搬迁人自行承担全部法律责任；

３、按照附条件协议搬迁要求，在所有被搬迁人100%签订协议，《协议》生效后，被搬迁人在《协议》签订后反悔、拒绝按期搬迁的，搬迁实施方将依法向人民法院提起诉讼；

４、故意扰乱搬迁工作秩序、煽动闹事、妨碍搬迁工作人员正常工作的，由公安机关依法进行处罚，构成犯罪的由司法机关依法追究刑事责任；

５、干部、职工违反法律政策规定，影响洪江建设和旅游发展大局的，依照洪区办发〔2011〕12号文件的规定，追究主管单位主要负责人和当事人的相关责任。

十五、工作纪律

（一）方案公布后，征收实施部门应严格执行，凡超过签约期限的，不得给予奖励，坚决杜绝超期限搬迁反而多得利的不公平现象的发生。

（二）任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供电和道路交通等非法方法迫使被征收人搬迁。

（三）贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用的，将依纪依法追究当事人责任。

（四）征收工作全程自觉接受被征收人和社会各界监督，承诺实施“七项公开”：①征收决定；②征收补偿方案（含奖励、补助政策和标准）、反馈意见及方案修改情况；③实物量调查结果；④房屋价值评估结果；⑤分户补偿决定；⑥特殊困难补助；⑦分户补偿情况。

十六、其他

（一）搬迁实施部门应收集、整理被搬迁房屋的全部资料以及搬迁工作的全部法律文书，建立房屋搬迁补偿档案。

（二）本方案适用省道S222洪江区段周边环境改造工程项目内房屋及其附属物的征收。

（三）洪江区管理委员会授权省道S222洪江区段周边环境改造工程项目指挥部对本方案进行解释。

（四）方案中所规定的“日”，均为工作日。

（五）本方案自公布之日起施行。